成功案例分享：撤销司法拍卖给善良无辜的竞买人“一粒后悔药”

  背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

  2024年12月19日，我收到了北京某法院的一份胜诉裁定，法院支持了我方撤销司法拍卖并返还保证金约200万元的请求。该裁定现已生效。

  我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多关于撤销司法拍卖的文章，今天借这个成功案例和大家做一次实战经验分享。

  北京某法院拍卖一套别墅，拍卖公告的标的物介绍部分用红色加粗字体提示了法律风险：“瑕疵说明:在先有城管查封，能否过户咨询不动产部门及城管部门”，拍卖公告也提示：“法院对拍卖标的视频资料、图片等，仅供竟买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是不是真的存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的真实的情况，并请亲临展示现场，有意者请亲自到有关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的能否办理过户手续和办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。竟买人未在法院通知期限内办理过户或交付手续,导致没办法办理过户或交付手续的,所有后果由竞买人自行承担”

  竞买人看到拍卖公告后很感兴趣，就去看了房子，但是里面的人没让进去。问了拍卖公司违建的情况，拍卖公司做了轻描淡写的回复，大概意思就是违建拆了就可以过户了。竞买人还问了相关部门，但是得到的答复是他无权问这些问题。

  竞买人报名竞拍了，交了约200万保证金。最终，竞买人以最高价成交，高兴。

  竞买人在申请贷款的时候被银行告知该别墅的违建很严重，竞买人几经周折才联系上了房屋所有权人（被执行人），房屋所有权人说这套别墅是他把原来的别墅推倒重建的，面积比产证上的面积大很多，还自己加装了电梯。

  竞买人找到我，想要委托我代理撤销司法拍卖并收回那两百万左右保证金【这里顺便说一下，如果竞买人（竞买成交后即叫做买受人，本文为行文方便，统称竞买人）撤销司法拍卖的官司打输了，不光两百万保证金要不回来，而且重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原竞买人承担，人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除，保证金数额不足的，可以责令原竞买人补交，拒不补交的，强制执行。所以这次诉讼关系到的不仅仅是这两百万保证金】。

  我研究执行和执行异议很多年了，写了很多文章，也代理了大量的执行与执行异议案件，对于本案，我的第一感觉就是“有戏”。为什么？因为撤销司法拍卖简单讲你要满足两个条件：第一，购买目的不能实现；第二，过错在法院（“拍卖公告”严重失实）。

  《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的……” 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：……（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；……”

  本案中，拍卖标的物是一个推倒重建的彻头彻尾的违建，不可能过户，购买目的肯定不能实现。关键就是看购买目的不能实现是哪一方的过错导致的，是否是因为法院的“拍卖公告”严重失实导致的。

  《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；”第十二条第二款规定：“拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。” 第十三条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：……（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；……”

  根据上述规定，法院应当查明涉案房屋的具体违建情形【法院的调查权限很大，可以通过询问被执行人，向城管、当地居委会、街道、物业、房屋管理部门等相关单位和个人调查】并在拍卖公告中详细说明。也就是说，拍卖公告中关于竞买人自行了解拍卖标的相关信息以及法院免责条款并不能免除法院根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条、第12条、13条等规定所应承担的调查涉案房屋违建等相关具体信息并在拍卖公告中说明的义务。这就像“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任”的格式条款无效一样。

  本次拍卖中，法院在拍卖公告里只说了“城管查封”，并未说明具体的违建内容（原建筑物推倒重建、内部加装电梯等），竞买人作为一个普通老百姓，去涉案房屋现场踏勘但未能入户（屋内有人住且不同意入户踏勘），竞买人向房屋所在地城管部门咨询该房产行政处罚具体信息但未获得答复（相关部门告知，因涉及到个人隐私，他人无权查阅），竞买人未能掌握该房产能否过户的准确信息。期间，竞买人针对是否能够过户关键事项，致电法院指定的辅助拍卖单位联系人，均被告知拆掉违建即可过户。也就是说，竞买人已经尽到了合理的注意义务，并尽个人最大的努力调查相关信息。但是，因竞买人的调查权限有限，所以无法获取涉案房屋具体的违建信息及永久无法过户的信息。

  竞买人基于对法院专业和权威的信任，竞买人相信法院拍卖的财产肯定是合法财产，肯定可以过户，所以才参与竞拍。

  （二）本案中，拍卖公告的文字说明严重失实或具有重大误导性，导致竞买人产生重大误解

  标的物介绍和拍卖公告中的诸多信息文字说明严重失实或具有重大误导性，导致竞买人产生重大误解。

  1、标的物介绍中拍品面积与产证面积一致（219.07㎡），这就让竞买人相信涉案房屋不存在严重违建，所谓的违建可能就是一些小的临时搭建（这也印证了辅拍单位对关于违建拆除即可过户的说法）。但实际情况确是涉案房屋面积明显超过了产证面积，涉案房屋系推倒重建的房屋。也就是说，拍卖公告的这一信息严重失实。

  2、权利来源：司法拍卖。拍卖公告对拍卖标的的该介绍给人的感觉是既然被执行人能够通过司法拍卖获取涉案房屋的产权，竞买人（本次司法拍卖的竞买人）自然也能够通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权。该说明具有重大误导性。

  3、抵押状况：有。权利限制情况：已查封。根据法理和日常生活经验法则，既然涉案房屋能够抵押和被司法查封，说明涉案房屋有产证且产权合法。但实际的情况却恰恰相反（涉案房屋系“推倒重建”的违建），涉案房屋不具有合法产权，无法过户。该说明具有重大误导性。

  4、拟提供文件：协助执行通知书。既然法院可以提供协助执行通知书，说明法院确认涉案房屋可以办理过户手续。法院的这一文字说明也具有明显的误导性，因为实际情况是涉案房屋根本无法过户。

  5、权证编号：X京房权证丰私字##号。法院明确说明了涉案房屋有产证，竞买人当然相信涉案房屋是合法建筑，因为根据法理和日常生活经验法则，违法建筑不可能有产证，更不可能有产证编号。但是，实际情况是涉案房屋系“推倒重建”的违建，根本没有产证。“X京房权证丰私字第##号”产证系早已被拆除的“前房屋”，而非法院司法拍卖的“现房屋”，“前房屋”和“现房屋”在物理上和法律上都是两个完全不同的标的物。 该说明具有重大误导性。

  6、法院发布的《竞买公告》（文字说明）第二条第（一）项载明：“……竞买人需自行了解房屋过户相关政策，过户风险自行承担”，第二条第（二）项载明：“重要提示:竞买人自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时应当具备符合当地政策的购房资格及时向相关部门申请购房资格核验并保存核验结果，否则由其自行承担房产不能过户、悔拍等相应法律后果。”第十条载明：“拍卖房产成交后买受人应当于拍卖成交之日起五日内向本院提交买受人截止至拍卖成交之日仍具备购房资格的证明材料”。通过法院上述文字说明可知，只要竞买人具备购房资格即可过户，但实际上，涉案房屋因系违建而无法过户，法院的上述文字说明具有重大的误导性。

  7、法院发布的《竞买公告》（文字说明）第六条载明：“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。”根据法院的上述说明，只要竞买人付清全部价款就可以凭借法院出具的相关法律文标的物权属变更手续。法院的该段说明更具重大误导性，因为涉案房屋因系严重违建而无法过户。

  8、“竞买须知”第三条载明：“……重要提示：竞买人自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时应当具备符合当地政策的购房资格，及时向相关部门申请购房资格核验并保存核验结果，否则由其自行承担房产不能过户、悔拍等相应法律后果。” 通过法院上述文字说明可知，只要竞买人具备购房资格即可过户，但实际上，涉案房屋因系违建而无法过户，法院的上述文字说明具有重大的误导性。

  9、法院在“标的物介绍”部分附了三份涉案房屋的网络询价报告，上述三份网络询价报告中有关于涉案房屋面积219.07㎡，产权证号：X京房权证丰私字第##号等的介绍，且这三份询价报告均是以涉案房屋系合法建筑（而非违建）为前提所作的询价（单价符合当地有产证别墅单价），上述三份询价报告的相关内容误导竞买人相信涉案房屋系合法建筑，能够过户，但实际情况却是涉案房屋因系违建而不可能办理过户手续。

  综上，法院未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告，法院关于涉案房屋的说明严重失实或具有重大误导性，致使竞买人产生重大误解。

  涉案房屋属于推倒重建的严重的违法建筑，无法通过整改恢复原状，此类违建即使拆除后按原规划设计图纸重建（相关部门也不可能允许竞买人推倒重建），也不能取得合法产权，更没办法办理过户手续。竞买人的购买目的无法实现。

  上述主张所依据的事实必须要有证据来证明，比如，“推倒重建”如何证明？“不能过户”如何证明？“拍卖公告的文字说明严重失实或具有重大误导性，导致竞买人产生重大误解”如何证明？等等。

  我们向法院申请调查令调取了涉案房屋的内档，里面有当地城管大队给房屋管理部门发的《函》、《房屋所有权转移登记申请书》、《不动产登记簿》等，由以上证据可以证明：

  （1）涉案房屋系有人私自建造的砖混结构房屋，总建筑面积283.48平方米，未取得建设工程规划许可证，属于违法建设。

  （4）房屋所有权人（被执行人）自北京某房地产开发有限公司购买了涉案房屋（钢筋混凝土结构）并于2008年4月过户到房屋所有权人（被执行人）名下，据此可以推论系房屋所有权人（被执行人）拆除了钢混结构的原房屋并违法私自建造了砖混结构的现房屋。

  我们检索了大量的拍卖违建的拍卖公告，违法建筑的拍卖公告都会载明“自行建造房屋”、“未办理权属登记”、“无证建筑”、“不具备初始登记条件无法”、“存在被拆除风险”“违建”、拍卖标的为“一处违建建筑”、“无证建筑物”等信息。

  当然，我们还提交了本案的拍卖公告（并结合其他法院关于违建的拍卖公告）以证明本案的拍卖公告的文字说明严重失实或具有重大误导性，导致竞买人产生重大误解。此外，我们还提交了付款凭证、购房资格证明等证据。

  本案是2024年10月11日开庭的，2024年10月29日，最高院出台了最新的关于网络司法拍卖的司法解释，该司法解释和我之前的观点一致，对我方有很大的帮助，我第一时间起草了一份补充辩论意见并把该司法解释作为附件提交给了主审法官。

  2024年10月29日，最高人民法院发布并实施了《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》（以下简称《指导意见》），《指导意见》第1条规定：“尽职调查财产现状。执行法院应当对财产现状进行调查，不得以“现状拍卖”为由免除调查职责。对下列财产，应当重点调查以下事项:(1)对不动产,应当通过调取登记信息、实地勘察、入户调查等方式,调查权属关系、占有使用情况、户型图、交易税目和税率、已知瑕疵等信息；……”第6条第一款规定：“如实披露拍卖财产信息。执行法院应当全面如实披露财产调查所掌握的拍卖财产现状、占有使用情况、已知瑕疵和权利负担等信息,严禁隐瞒或者夸大拍卖财产瑕疵。”

  根据上述规定，并结合2016年8月2日的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十二条第二款、第十三条等规定，法院应当查明涉案房屋是否是违建，具体违建的情形是什么，是否可以恢复原状，恢复原状后是否可以过户等信息并将之在拍卖公告中如实、完整的公告，而不能以“免责格式文本”的方式将法院的调查和公告义务“推卸”给竞买人。并且，竞买人的专业知识、调查能力等严重有限，根本不可能完成对涉案房屋具体权利状况和瑕疵的准确、完整的调查。本案拍卖公告的文字说明严重失实或具有重大误导性，导致竞买人产生重大误解。涉案房屋属于推倒重建的严重的违法建筑，无法通过整改恢复原状，此类违建即使拆除后按原规划设计图纸重建，也不能取得合法产权，更无法办理过户手续，竞买人的购买目的没办法实现。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，竞买人有权撤销司法拍卖。

  五、法院对于撤销司法拍卖很慎重，但是最终还是支持了我方撤销司法拍卖并退还保证金的请求

  撤销司法拍卖其实就是承认法院的拍卖公告有错误，申请执行人马上就到手的执行款也会“煮熟的鸭子又飞走了”，撤销司法拍卖打破了现有的法律秩序，再次拍卖面临很多不确定性，所以法院对于撤销司法拍卖很慎重。但是，法院最终还是依法支持了我方撤销司法拍卖并退还全部保证金的请求。

  虽然拍卖公告写了涉案房屋有城管查封，能否过户由竞买人自行咨询不动产部门及城管部门，无法过户的责任由竞买人自行承担，但是，我们实事求是地讲，这些拍卖公告的内容是给普通民众看的，不是给专业法律人士看的，普通民众是否能真正看懂这些条款并彻底理解其法律意义和法律后果？此外，即便竞买人真正彻底的看懂了，那么，竞买人有权力调查相关的信息吗？没有权力。

  所以，我说竞买人“诚实无辜”。这也是为什么2024年10月29日最高人民法院发布并实施的《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》规定，执行法院应当对财产现在的状况进行调查，不得以“现状拍卖”为由免除调查职责。

  律师要专业化，比如，本案中，我因为研究执行和执行异议很多年，写了几百篇执行和执行异议的文章并分享了大量的经典案例和成功案例，我能够快速的判断本案是否有打赢的可能性，以及本案的难点在哪里，风险点在哪里，打赢的抓手在哪里，我知道哪些法律、司法解释等素材是对我方有利，我也知道逻辑上怎么把这些素材组织成一个有机整体，发挥出最大的力量。这些都是多年专业相关知识和实战经验的积累，不是一朝一夕能做到的。

  律师专业化，才能为当事人提供最好的法律服务，律师自身也才能走出平庸，出类拔萃。

  当事人是我所非常尊重和崇敬的“理工男”，他们为国家的现代化建设做出了实实在在的巨大的贡献，当事人是高级知识分子，他从不打扰我独立思考和代理案件，从不“外行指挥内行”，也从不向我传播焦虑和不积极的情绪。我就像一个工匠一样，安心打磨我的作品。律师代理案件就像一位将军在边疆打仗保家卫国一样，他需要全身心的接收战场瞬息万变的全部信息，及时用自己的专业和经验作出判断和决策，如果律师整天被委托人指挥、施压，甚至怀疑和挑剔，结果可想而知。

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